Adres: Vasco da Gamaweg 4a

Dominique Schillings, hoofd transacties en asset management bij Aberdeen in Nederland, houdt zich diplomatiek op de vlakte als haar gevraagd wordt naar de voorspelbaarheid van de netcongestie in combinatie met de energietransitie waarop met name door vorige kabinetten fors is ingezet. ‘Ik denk niet dat wij de enigen waren die zagen aankomen wat de massale elektrificatie in combinatie met de groei van het aantal huishoudens en het uitfaseren van fossiel voor impact zou kunnen hebben op de capaciteit op het elektriciteitsnet’, aldus Schillings.

Het Schotse Aberdeen heeft in Nederland een stevige footprint in logistiek, voor 70% de business van de pan-Europese belegger in ons land. De overige bezittingen bevinden zich in de segmenten kantoor, retail en residential. Het bedrijf heeft in ons land zo’n 28 assets under management, goed voor zo’n € 1 mrd. ‘Het is lastig te specificeren, omdat sectorspecifieke investeringen bij ons onderdeel zijn van Europese mixed-use fondsen. Tegelijkertijd zijn ook onze investeringen in logistiek afhankelijk van de lokale behoefte en het aanbod. Als we daarnaar kijken, zijn we in Nederland sinds 2012–2013 gegroeid tot een top-3 speler voor nieuwe logistiek. In dezelfde periode is de logistieke markt in ons land ook echt volwassen geworden. We begonnen met € 30 per m², inmiddels wordt er € 90 per m² aan huur betaald voor de prime assets.’

Geen lelijke dozen

Ook kwalitatief zag Schillings de afgelopen 10 jaar veel veranderen. ‘Distributiecentra zijn veelal geen lelijke dozen meer, maar fungeren steeds vaker ook als belangrijkste locatie voor bedrijven door er een kantoorfunctie aan toe te voegen, en ze leveren tegenwoordig vaak energie op.’ Die laatste constatering laat onverlet dat de logistieke sector in het energiedebat op weinig liefde hoeft te rekenen. ‘We horen het ook van de netbeheerders waarmee we te maken hebben: er is op veel plekken de komende jaren geen capaciteit op het net voor logistiek. Bij het regelen van nieuwe aansluitingen hebben belangrijke voorzieningen als ziekenhuizen en woningen logischerwijs voorrang, maar logistiek bungelt helemaal onderaan, terwijl het belang van de sector voor onze economie wel heel groot is.’

De afgelopen vier, vijf jaar is Aberdeen zijn logistieke huurders actief gaan benaderen, omdat de belegger ook voor bestaande bouw een toekomstig stroomtekort zag opdoemen. ‘Het probleem zit vooral bij huurders met een eigen aansluit- en transportovereenkomst (ATO) met de netbeheerder’, aldus Schillings. ‘In het verleden speelden huurders nogal eens met de ATO. Ze verlaagden de overeenkomst bijvoorbeeld om kosten te besparen of omdat er zonnepanelen werden aangebracht. Alleen geldt nu ook voor bestaande ATO’s: wat je aan capaciteit hebt weggegeven, krijg je niet snel meer terug.’

Tamelijk problematisch

Dat probleem werd manifest bij een distributiecentrum van Aberdeen op bedrijventerrein Greenport aan de Tobinstraat in Venlo. Nadat een grote Duitse supermarktketen de huur opzegde, werd de belegger geconfronteerd met een fait accompli. Bij het distributiecentrum was nog een ATO actief met een maximale capaciteit van 125 kVA. ‘Om een beeld te geven: die aansluiting was net voldoende om het kantoor te verwarmen en de hal met led te verlichten’, aldus Schillings.

Zonder extra stroomcapaciteit dreigde langdurige leegstand voor het distributiecentrum. ‘Van Tennet en Stedin hadden we al begrepen dat we komende 8–10 jaar niet op extra capaciteit hoefden te rekenen. Dat is toch tamelijk problematisch als je beseft dat Venlo dé logistieke hotspot is van de zogeheten banaan in het Nederlandse logistieke landschap, de route van mainport Rotterdam naar het Duitse achterland en verder. Die urgentie zorgde ervoor dat de gemeente Venlo van meet af aan heeft willen meedenken over een oplossing.’

Off-grid oplossing

Samen met Colliers en Joulz werd, na een succesvolle proef bij een distributiecentrum van Albert Heijn in Maarssen, voor het distributiecentrum aan de Tobinstraat in Venlo gewerkt aan een zogeheten off-grid oplossing voor de totale energiebehoefte. Naast de beperkte ATO realiseert Joulz een eigen netwerk dat bestaat uit zonnepanelen, een grote batterij om de stroom uit die zonnepanelen op te slaan en een gasgenerator waarmee stroom kan worden opgewekt. ‘De gasaansluiting zat er gelukkig nog steeds, al willen we daar – gelet op de duurzaamheidsopgave – op termijn wel vanaf. Tot er alsnog voldoende capaciteit op het net vrijkomt, dient de generator vooral als achtervang. In de zomerperiode moeten de zonnepanelen en de batterij voldoende zijn, in de winterperiode kan de gasgenerator bijspringen als de gewone aansluiting tekortschiet.’

Met de off-grid oplossing, die eind dit jaar in bedrijf moet zijn, wordt niet alleen voorzien in de stroomvraag van de nieuwe huurder – een modebedrijf – maar ook in de vraag naar logistiek vastgoed dat zo hoog mogelijk scoort op alle paramaters binnen het ESG-beleid. ‘Vanzelfsprekend horen investeringen in duurzaamheid daarbij, maar ook investeringen die bijdragen aan het welbevinden van werknemers en de toekomstbestendigheid van een pand.’

Stranded asset

Als Aberdeen niet had besloten tot investeren was het distributiecentrum in Venlo door de te beperkte aansluiting een stranded asset geworden. ‘Als je al een huurder vindt, zal deze er minder voor willen betalen. Het zorgt voor een discount op de huur en een afwaardering van het pand. De investering die off-grid vergt is fors, maar weegt in ieder geval bij ons ruimschoots op tegen de huur- en waardederving die je krijgt als je niets zou doen.’

Kafkaiaanse situaties

Schillings roept Tennet en het kabinet op om in actie te komen om er mede voor te zorgen dat Nederland op logistiek gebied koploper blijft bij (buitenlandse) beleggers. ‘Vastgoed wordt nog altijd gedreven door locatie, locatie, locatie. De Rotterdamse haven en de verbindingen met de Nordics, Duitsland en België maken dat je hier moet zijn. Bovendien leert de recente stroomstoring in Spanje en Portugal dat we vaker met capaciteitsproblemen te maken krijgen, en net alleen in ons land. We willen graag voorloper zijn op dit vlak in de logistieke markt. Het bewustzijn dat ook bestaand logistiek vastgoed geraakt kan worden door de netwerkproblematiek moet nog indalen. Ook als je het goede wilt doen en je een logistiek pand wilt verduurzamen, kan dat er toe leiden dat je jezelf in de vingers snijdt omdat de capaciteit op het netwerk terugleveren niet meer toestaat.’

Het leidt tot meer Kafkaiaanse situaties. Voor een logistiek centrum waarvoor de netbeheerder de eerstkomende tien jaar geen aansluiting kan leveren, verlangt de overheid wél dat er om de zoveel parkeerplaatsen een laadpaal is, omdat op de achtergrond ook nog de ambitie speelt om het wegvervoer zoveel als mogelijk te elektrificeren. ‘Het maakt de puzzel lastiger, maar de businesscase voor off-grid sterker. Daarbij lonkt ook de samenwerking met andere bedrijven.’